最近、メンズエステ業界で主流なのが「マンション型メンズエステ」。
マンションの一室を施術ルームとして利用する店舗形態です。
店舗型よりも維持費を低く抑えられるため、その分セラピストに還元できるメリットがあります。
コスト面やスムーズな営業を実現しやすいことから、マンション型メンズエステの開業が増加しているのです。
そんなマンション型メンズエステをいざ開業しようと思った際に、まず必要なのが営業する場所の確保。
そこで今回、物件選びで知っておきたいポイントや、交渉の際に役立つ流れについても網羅的に解説します。
これからメンズエステを開業しようと検討している方はもちろん、経営者も必見の内容ですので最後まで要チェックです。
メンズエステの営業ができる物件とできない物件
メンズエステって、普通のマンションでも営業できるの？
メンズエステの営業ができない物件ってあるの？
結論から言いますと、メンズエステの営業ができる物件とできない物件があります。詳しく見ていきましょう。
営業できるのは商用利用が認められた許可物件
メンズエステにおける「許可物件」とは、すなわちサロン営業が可能な建物（サロン営業許可物件） を言います。
マンション型メンズエステもこれが適用されます。簡単にまとめると以下の通りです。
- 事業用として契約された物件（事務所利用化）
- 理会社や大家による営業許可がある
- 開業する場合、賃料に課税される
メンズエステ以外の事業にも言えますが、開業する際は必ず営業が許可されている物件 を選びましょう。
実際、無許可営業しているマンション型メンズエステも存在してはいますが、結果的に不利益を被る可能性が高いため避けるべきです。
では無許可営業をするとどうなるのかは、次項で解説いたします。
無許可の居住用物件を使った営業は契約違反
無許可の居住用物件での営業は、違法ではありませんが契約違反となります。
店舗を開業すると、それにともなうセキュリティ面の対策や税金問題などが生じます。
居住用物件では、当然ですが上記のようなケースについては契約に含まれていません。
そのため勝手に営業していると契約違反となり、最悪強制退去もありえるのです。
加えて、違約金の支払い義務も発生しかねません。
それでも無許可物件での営業を行うオーナーがいるのは、以下が理由であると考えられます。
- 賃料の課税分を支払わなくて済む
- 営業許可物件の賃料が高い
- 管理会社・大家への確認が面倒
- 無許可物件での営業が契約違反だと知らない
目先の利益を優先して「バレなければ大丈夫」と安易に考えるのは危険です。
特に賃料の税金については「脱税」となり、後々大きなトラブルに発展する可能性も大いにあります。
またセラピスト的にも、急な退去リスクのある勤務はストレスになりえますから、無許可物件を積極的に選ぶのは望ましいと言えません。
したがって、メンズエステは商用利用が可能かつ、管理人もメンズエステの営業を認めている許可物件での営業をしなければならない のです。
メンズエステの営業ができる物件を選ぶ上でのポイント
メンズエステの営業ができる物件を選ぶ際、気をつけたいポイントをまとめました。
物件選びは今後の営業に大きく関わるものですから、事前にしっかり把握しておきましょう。
そもそも許可物件自体が少ない
そもそもではありますが、許可物件自体の数が少ないのが現実です。
メンズエステの営業を行う「ルーム」は、不動産屋では店舗の扱いとなります。
したがって、不動産屋側が許可物件として紹介しているのは主に「建物の管理規約にて店舗運営を禁止していない物件」。 この点をクリアできる物件はかなりレアと言えます。
「物件が少ない＝希少価値がある」と言えます。したがって当然他のオーナーも狙っているため競争率が高くなるわけです。
また普通の居住用と比べると物件情報も極端に少ないため、希望するエリアで該当する物件を見つけられないことも珍しくありません。
レアな許可物件を見つける方法
レアな許可物件を見つけるためには、物件情報は根気よく、あらゆる手段を使って地道に探しましょう。
具体的な方法としては、主に以下の3つが挙げられます。
賃貸情報の載っている各ポータルサイトで検索する方法。
- 「SOHO（＝居住用の自宅兼、小規模オフィス）可の物件」を探す。
- 不特定多数の出入り・騒音の可能性がある業種は許可されないが、小規模なメンズエステの場合は許可される可能性が高い。
実際に街の不動産屋に赴き、物件を探して回る方法。
- 地域密着型かつ、事業用物件を取り扱う不動産屋がベスト。
- 労力はかかるが、専門家を介するため結果としては効率的。
SNS上で許可物件を紹介している人を見つけ、コンタクトを取り仲介してもらう方法。
- 不動産屋に出向く必要がないため、手軽に情報収集が可能。
- インターネット上でのやり取りになるため、情報の見極めが必要。
ちなみに、競合のメンズエステが入居している物件を探す方法もあります。この場合だと許可物件である可能性が高いので、目星をつけて探すのも手ですよ。
また上記の方法のうちどれか一つだけではなく、複数試してみるのもアリでしょう。よりレアな物件が見つかりやすくなるかもしれません。
交渉してでも契約したい営業に理想的な物件
メンズエステの営業に理想的な環境の物件は、次の通りです。
- 繫華街が近く人口が多い
- 周辺に競合店が多い
- 最寄駅から徒歩5分圏内
- 間取りは1Rまたは1K
- オートロック付き
- バストイレ別
- 室内洗濯機置き場、独立洗面台あり
まず物件が位置するエリアは、集客に直結するため特に重要です。
繁華街のあるエリアは、人口が多く潜在的な顧客数も多いです。そのため今後の集客力が見込めると言えます。
またメンズエステの新規需要があるかも考慮すべきポイント。競合が多く存在しているほど需要は高い傾向にありますから、事前にきちんとリサーチしておきましょう。
さらに働くセラピストが働きやすい環境を実現するためには、物件の造りや設備も整えるのがベストです。
間取りは、賃料を抑えつつも十分な施術スペースを確保できる1Rまたは1Kがおすすめ。
特にセキュリティ面は妥協してはならない部分です。したがって、室内洗濯機置き場、独立洗面台はマストと言っても過言ではありません。
もし上記に該当する物件があれば、管理人や大家さんと交渉してでも契約にこぎつけるべきだと言えます。
物件の管理人にメンズエステの営業を交渉する時の流れ
前述しましたが、「商用利用可能」「管理人による許可付き」の2つを満たす許可物件は少なく、見つけるのは困難を極めるでしょう。
物件が見つからなければ、当たり前ですが開業準備は進められません。
そこで、もし希望する条件に該当する物件を複数見つけたら、ひとまず物件の管理人に許可を貰えるように動くのが現実的です。
こちらではメンズエステの営業を交渉する時の流れをご紹介します。
1.周辺環境や稼働予想を基に日々の来客数を見積もる
まず、周辺環境や稼働予想を基に日々の来客数を見積もりましょう。
これは、管理人や大家さんとの交渉に際して商用利用の規模感を伝えるものです。
一日の来客数については、同物件に居住している人や近隣住民に影響を及ぼさないかどうかの判断基準となります。
物件自体のセキュリティ面にも大きく関わる部分ですので、事前準備としてきちんと行ってください。
2.不動産屋さん経由で物件の管理人に確認してもらう
不動産屋を訪れて、メンズエステ営業用の物件を探している旨と、1日あたりの来客数の概算を伝えましょう。
不動産屋が物件の大家さんにそれぞれ確認をとってくれるはずです。
必ずしも希望物件で許可が得られるとは限りませんが、リスクのない営業をするためには必要不可欠。たとえ時間や手間がかかったとしても怠ってはなりません。
場合によっては、別の物件を紹介してくれる可能性もあります。
3.許可が得られたら契約書に特約を記載してもらう
大家さんからの許可が得られたら、賃貸契約書に商用利用に関する特約を記載してもらってください。
不動産契約における特約とは、通常の賃貸契約の他に当事者間で取り決める特別な契約事項を指します。
これは、営業開始後のトラブルを防ぐために行います。
また、万が一トラブルが発生した際も処理しやすくなりますので必ず記載をお願いしておきましょう。
まとめ
メンズエステ開業時の物件選びについて解説しました。改めて、押さえるべきポイントをおさらいしましょう。
- 必ず営業できる物件（許可物件）を選ぶ
- 「商用利用可能」「管理人の許可付き」物件の数はかなり少ない
- 物件情報は不動産屋・ポータルサイト・SNSなどを駆使して探す
- 物件は繁華街近く・駅近で賃料を抑えられる1R・1Kが理想的
- 希望の物件を見つけたら、管理人や大家さんに許可を貰う
メンズエステに限った話ではありませんが、開業時の物件確保はなかなか困難なもの。初めてであればなおさらです。
しかし開業さえしてしまえば、問題が起こることはほとんどありません。そのためにも、最初に各所へ必要な許可や確認を取ることが大切です。
これからメンズエステの開業を考えている方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
